بعض البلدان (أيضًا في أوروبا) لديها لوائح معينة بخصوص متى وتحت أي ظروف يمكن للأجانب شراء منزل – يعرف خبيرنا اللوائح المطبقة في ألمانيا.
أنا أعيش في ألمانيا ، وأنا متزوج ولدي عمل دائم هل يمكنني شراء عمارات هنا على الرغم من أنني أجنبي؟
بصفتي أجنبياً ، هل يجب علي التفكير في أي شيء خاص عند شراء منزل؟
بصفتك أجنبيًا ، يمكنك بالطبع الحصول على أي نوع من العقارات السكنية أو الملكية الجزئية في ألمانيا ، إذا لم تكن متزوجًا ، فليس لديك أي شيء آخر تعتبره مقيمًا.
هذا يعني أنه قبل شراء عقار ، يجب تأمين التمويل وأي رسوم على الأرض يجب أن يتم توثيقها بشكل مثالي مع عقد الشراء
إذا كنت متزوجًا ، فإن الشيء الوحيد الذي يجب مراعاته هو مدى وجود قيود في بلدك الأصلي أو بلد ميلادك على شراء العقارات.
على وجه الخصوص ، قد يتعين أخذ نظام الملكية الزوجية الخاص بك ، والذي تم استخدامه كأساس لزواجك في بلدك ، في الاعتبار عند الاستحواذ الحالي.
إذا لم تتزوج في بلدك الأم ، فيجب أيضًا مراعاة قانون الملكية الخاص بالبلد الذي تزوجت فيه وربما عشت لفترة أطول من الوقت ومع ذلك ، فإن كاتب العدل المصدق سوف يزودك عادة بمعلومات أولية عن ذلك.
تجدر الإشارة أيضًا إلى: قبل التوثيق ، سيتأكد كاتب العدل من أن معرفتك باللغة الألمانية كافية لفهم المحتويات الأساسية لعقد الشراء.
إذا لم يتوصل كاتب العدل إلى هذا الاستنتاج ، فسيقوم بتنفيذ الشهادة فقط إذا كان لديك مترجم محلف بجانبك أو تخويل شخص ثالث يمكنه إثبات المعرفة المذكورة أعلاه باللغة الألمانية.
وبالمثل ، إذا غادرت جمهورية ألمانيا الاتحادية بشكل دائم أو لفترة أطول من الوقت بعد الشهادة ، فيجب عليك تسمية مستلم معتمد يعيش في ألمانيا بعنوان وتاريخ الميلاد.
خطوات شراء منزل في ألمانيا ؟
شراء بيت لمفردك أو مع شريك حياتك؟
من يجب أن يمتلك الشقة؟ هل ترغب في شراء هذه بمفردك أو مع شريك حياتك؟
قاعدة 50:50 شائعة للمتزوجين ، أي أن كلاهما يشتركان في ملكية الجدران الأربعة الجديدة. بالطبع ، أي نسبة أخرى ممكنة أيضًا. ومع ذلك ، تنطبق لوائح خاصة في بعض الأحيان على الأجانب. على سبيل المثال ، تنص بعض البلدان الأصلية على أن كلا الشريكين يجب أن يصبحا مالكين. ستكون روسيا مثالاً على ذلك. إذا قرر الزوجان مع ذلك أنه يجب أن يكون المالك واحدًا فقط ، فيجب أولاً إبرام عقد الزواج. بهذه الطريقة يمكن الامتثال للتشريعات الأجنبية وفي نفس الوقت تسجيل واحد فقط من الشركاء كمالك.
أي نوع من الاستحواذ يناسبني؟
هناك طرق مختلفة لتصبح مالكًا لشقة والأهم من ذلك هو الشراء القياسي ، وشراء عقار مع حقوق البناء والشراء على راتب سنوي.
شراء قياسي
تشتري شقة أو منزل بسعر ثابت يدفع على الفور أو بالتقسيط. عند شراء شقة ، فإنك توافق على التسليم مقابل الدفع و إذا لم يكن لديك رأس مال كافٍ ، فعادةً ما يتم تمويل ذلك بقرض من البنك الذي تتعامل معه.
شراء عقار بحقوق البناء القابلة للتوريث
عندما تشتري شقة أو منزل مستأجر ، فإنك تشتري المبنى فقط (أو جزء من المبنى) ولكن ليس الأرض التي يقف عليها المبنى.
مع عقود إيجار المباني ، يمكنك شراء شقتك لفترة محددة – عادةً لمدة 66 أو 99 عامًا.
مع هذه العقارات ، تدفع نوعًا من الإيجار الشهري ، ما يسمى بإيجار عقد الإيجار و يتم التفاوض على هذا بحرية من قبل الشركاء التعاقديين.
ميزة خاصة: سعر شراء هذه العقارات أرخص من أسعار الشقق المماثلة في الشراء القياسي.
هذا لأنك لا تشتري أرضًا في نفس الوقت من الصعب بيع العقارات المبنية على عقود إيجار حيث تقل مدة عقد الإيجار عامًا بعد عام.
إذا انتهت صلاحية حق البناء القابل للتوريث ، فقد يحدث أن يستحوذ مانح حق البناء القابل للتوريث – أي مالك الأرض – على الشقة بأدنى سعر قانوني.
شراء بمقابل سنوي
يمكن أن يكون الشراء على راتب سنوي مربحًا لكل من المشترين والبائعين.
يعمل نموذج الأقساط السنوية للممتلكات على النحو التالي: أنت ، المشتري ، تتفق مع البائع على دفع أجر سنوي له على فترات زمنية معينة ، على سبيل المثال شهريًا.
يتم دفع هذا حتى يموت البائع ويختلف المبلغ الإجمالي الذي يتعين عليك دفعه مع هذا.
لا يحق للورثة الاستمرار في دفع الأقساط السنوية.
ميزة خاصة: تصبح مالك الشقة فور توثيق عقد الشراء ومن ناحية أخرى ، يحصل البائع على دخل إضافي في سن الشيخوخة بصرف النظر عن المعاش التقاعدي الشهري ، عادة ما يتعين عليك سداد دفعة لمرة واحدة في البداية.
ما هي مخاطر شراء منزل في ألمانيا وأشياء عليك الانتباه لها ؟
يجب دائمًا التفكير جيدًا في شراء عقار على الرغم من جميع الإجراءات الأمنية والشاشات الواقية ، لا تزال هناك مخاطر.
على سبيل المثال ، يجب أن تضع في اعتبارك أن ظروفك الشخصية (العمل والأسرة) يمكن أن تتغير.
عقد شراء
يعد إبرام عقد شراء بين البائع والمشتري شرطًا أساسيًا لشراء شقة فلا تحدث الصفقة إلا إذا اتفق الطرفان على محتواها.
يهدف عقد الشراء ، الموثق من قبل كاتب العدل ، إلى إنشاء أكبر قدر ممكن من الضمان القانوني.
لذلك ، قبل توقيع عقد الشراء مع كاتب العدل ، ستتلقى أولاً المستندات التي تشكل أساس الشراء مع دعوة للتوثيق.
مسودة اتفاقية الشراء
مسودة عقد الشراء هي نموذج لعقد الشراء اللاحق ، والذي يقرأها كاتب العدل أثناء التصديق وتحتوي على كل التفاصيل المهمة. وتشمل هذه ، على سبيل المثال ، سعر الشراء وموقع الشقة وحجمها.
سند الإحالة / المرجع
يحتوي مستند الإحالة أو المرجع على لوائح لا يقرأها كاتب العدل إذا وافق المشتري والبائع بالرجوع إلى هذا المستند في (مسودة) عقد الشراء ، يصبح جزءًا منه.
تحتوي الوثيقة المرجعية على وصف المبنى وخطط البناء ولوائح المجتمع ، أي قواعد مجتمع الملاك. بالإضافة إلى ذلك ، أي صيغ ارتفاق.
تنظم التسهيلات حقوق الاستخدام والتزامات الجيران (المستقبليين) فيما بينهم ، على سبيل المثال ، يمكن أن يُنظم بشكل دائم أن تصريف السقف الخاص بك يمر عبر ممتلكات جارك.
يُنصح بقراءة جميع المستندات بعناية قبل التوثيق. إذا كانت لديك أي أسئلة ، يمكنك الاتصال بالبائع في حالة الغموض القانوني ، يمكن أن تساعد المناقشة مع كاتب العدل أيضًا في التوضيح.
كاتب عدل
يوضح ألفريد هولمان ، الخبير العقاري في مجموعة Terrafinanz Group: “كاتب العدل هو المستشار المستقل”.
تتمثل مهمة كاتب العدل في توجيه المشترين والبائعين خلال المعاملة ، والإجابة على الأسئلة ، والتأكد من أن كل شيء يسير بسلاسة ، وأخيراً وليس آخراً ، التأكد من مراعاة جميع اللوائح.
إذا اشتريت شقة بشكل خاص ، فغالبًا ما يكون هناك حديث أولي مع كاتب العدل هنا يوضح المشترون والبائعون الأسئلة المفتوحة ويتفقون على تفاصيل العقد.
ويتم تضمين هذه المناقشة الأولية بالفعل في تكاليف كاتب العدل ، والتي تستحق بعد التصديق.
ينظر كاتب العدل أيضًا في السجل العقاري لتحديد الرهونات الموجودة على الممتلكات (مثل رسوم الأرض) ومن يمتلكها.
إذا قررت شراء شقة من مطور عقاري ، فعادةً لا تكون هناك حاجة لإجراء محادثة أولية مشتركة مع كاتب العدل لأن المطورين عادة ما يستخدمون عقدًا قياسيًا ومع ذلك ، في هذه الحالة ، يوصى بإجراء مناقشة أولية مع المطور.
فترة الـ 14 يومًا
بمجرد اختيار كاتب العدل ، سيرسل لك مسودة عقد الشراء بالبريد.
في حالة الشراء من مطور عقاري ، يتم تطبيق فترة 14 يومًا القانونية نظرًا لأنك أنت وشركة (مطور عقارات) تتعاملان مع بعضكما البعض في عملية شراء هذه الشقة ، يجب أن تكون هناك فترة أسبوعين بين استلام مسودة عقد الشراء والتوثيق لأسباب تتعلق بحماية المستهلك.
كاتب العدل ملزم أيضًا بتحديد موعد استشارة معك ، والذي يكون عادةً مجانيًا ، من أجل توضيح الأسئلة المفتوحة.
انتهاء صلاحية الشهادة
بمجرد حصولك على مسودة عقد الشراء ومرور فترة 14 يومًا القانونية ، انتقل إلى كاتب العدل للحصول على الشهادة
أثناء التصديق ، يقرأ كاتب العدل عقد الشراء بصوت عالٍ يمكنك أنت والبائع طرح الأسئلة.
إذا اتفق الطرفان ، فمن الممكن إجراء تغييرات على العقد إذا لم يتم تحديد مقدار طلب خاص لك ، على سبيل المثال البلاط الذي تريده ، والتكاليف ، فيمكنك الإصرار على توضيح السعر وإدراجه في العقد.
في أفضل الأحوال ، يجب عليك توضيح الأسئلة المفتوحة قبل التوثيق والتفاوض على التفاصيل الأساسية مثل سعر الشراء مقدمًا لأنه في حالة حدوث تغييرات كبيرة ، يجب على المشتري والبائع الاجتماع عند كاتب العدل لموعد آخر ثم تتم قراءة العقد مرة أخرى من البداية.
أخيرًا ، تضع أنت والبائع وكاتب العدل توقيعك بموجب العقد بمجرد الانتهاء من ذلك ، تكون قد اقتربت خطوة كبيرة من حلم امتلاك منزلك.
مستندات التوثيق
ما عليك سوى إحضار بطاقة الهوية الخاصة بك فقط معك إلى موعد التوثيق إذا تم طلب رسوم الأرض ، فيجب عليك أيضًا التأكد من أن المستندات ذات الصلة من البنك الذي تتعامل معه متاحة لكاتب العدل في الوقت المناسب.
مساعدة للأجانب بشهادة التوثيق
يمكن للمشترين الذين لا يتحدثون اللغة الألمانية الكافية إحضار مترجم شفوي معهم للحصول على الشهادة. ثم يترجم عقد البيع ، الذي يقرأه كاتب العدل ، فقرة واحدة في كل مرة. من الممكن أيضًا تفويض شخص تثق به للتوقيع نيابة عنك.
هذه هي الطريقة التي تسير بها الأمور بعد الشهادة
بعد التصديق ، سيرسل كاتب العدل إليك وإلى البائع والسجل العقاري نسخة من عقد الشراء. كما يتقدم بطلب إلى السجل العقاري لإدخال إشعار نقل لصالحك – يمكن مقارنته بالحجز.
بهذه الطريقة ، يتم تأمين ممتلكاتك المستقبلية لم يعد لدى البائع الآن فرصة لبيع الشقة في مكان آخر – حتى لو عُرض عليه سعر أعلى بكثير.
تكاليف الشراء الاضافية
بالإضافة إلى سعر الشراء الذي تدفعه مقابل منزلك الجديد (أو استثمار رأس المال الخاص بك) ، هناك العديد من التكاليف الإضافية.
تبلغ حوالي خمسة إلى ثمانية بالمائة من سعر الشراء. بصرف النظر عن تكاليف التمويل التي سبق ذكرها ،
هناك أيضًا التكاليف الإضافية التالية: تكاليف كاتب العدل والسجل العقاري وضريبة نقل العقارات والعمولة المحتملة (إذا كان الوسيط متورطًا).
تكاليف كاتب العدل وتسجيل الأراضي
تبلغ تكاليف كاتب العدل والسجل العقاري حوالي 1 إلى 1.5 في المائة من سعر الشراء.
النسبة الدقيقة تعتمد على سعر الشراء للعقار ومتدرجة كلما ارتفع سعر الشراء ، انخفضت النسبة المئوية الواجب دفعها.
بالإضافة إلى ذلك ، يتم أخذ مقدار رسوم الأرض المحتملة في الاعتبار في التكاليف.
